トイレ つまりの原理
建物の傾きや水漏れのチェックは重要である。
雨漏れを放置すると、コンクリートの内部の鉄筋を腐食させ、爆裂を起こす恐れがある。
これは、強度不足の原因となる。
なかには構造によるものもあり、この場合は漏水などの危険を含むので、大きなひび割れの場合は、専門家に相談すべきである。
管理者が目視でチェックできる項目で問題がなければ、大きな心配をする必要はないといえるだろう。
マンションに問題ありという場合、どうしたらいいのだろうか。
まず、マンションの居住者の方の場合だが、苦情の訴え先は販売業者が対象となる。
瑕疵担保責任の範囲、期間などについては売買書類に添付されているので、これを確認する必要がある。
マンションの場合は専有部分と共用部分があるので、問題がある場合には、管理組合を通して一括交渉したほうが、一般的に解決しやすい。
次いで建物所有者の場合だが、相手は建設請負会社となる。
取庇担保責任範囲、瑕疵担保期間については引き渡し書類に添付されているので、これを確認する必要がある。
2000年4月以降の建物は、瑕疵担保責任の期間として「主要な構造部及び雨漏れについては2年間」と法律にて設定されている。
なお、性能表示制度による「建設評価」を受けたマンションであれば、各県に紛争支援センターが設置されており、低料金で斡旋を行っているので、これを利用するとよマンションをとれから購入しようと考えている人に1981年から新耐震基準に変わったのは、前述のとおりである。
少なくとも、1982年以降に竣工した建物で手入れのよいもの、さらに管理費や積立金の額、補修費や瑕疵の責任範囲を確認した上で契約することをおすすめする。
イメージに左右されて、建物の品質の良し悪しをチェックし忘れていないだろうか。
販売図面とモデルルームは違って当たり前で、本契約の前には専門家に相談し、設計図のチェックや内覧会の同行をしてもらうのも、心配を減らす手段である。
また、性能表示制度での「建設評価」を受けたものかどうかの確認も、心配をなくす要因のひとつである。
マンションの場合、売り主とは、契約を交わす相手のことであり、全責任があるので、以下のこともしっかり調べておくことをおすすめする。
販売提携販売営業のみ担当、施工者工事を行う会社。
施工協力などの表示がある場合は、真の施工者を確認する場合がある。
マンションを建築しようとしている人に設計と監理を別に行う方法は、施工中のチェックをオーナーに代わって監理者が行うため、施工精度が上がり、後々心配の種をなくす方法のひとつである。
一方、設計施工の場合は、工事のチェックになり、どうしても甘くなりがちで、問題を残す場合が多い。
日本の民法は明治時代にできた法律なので、難しい言葉が多い。
「瑕疵」という言葉も古い言葉で、この言葉の意味をめぐっては、諸説あるほどである。
近年できた法律である製造物責任法では、瑕疵という言葉を使わずに「欠陥」という言葉を使っている。
これは瑕疵と同義だと考えてよいであろう。
では、「瑕疵」とは何か、「欠陥」とは何か、と関われると、頭が痛くなってくる。
この点、日本民法が参考にしたドイツ民法633条1項は、「請負人は、その保証した性質を有し且つ価値もしくは通常または契約に期待された効用を欠知もしくは減少する瑕疵を有しない仕事を制作する義務を負う」と規定し、同条2項は、「仕事がこの性質を備えないときは注文者は瑕疵の除去を請求することを得」と規定している。
この定義によると、「保証した性質」および「価値もしくは通常または契約に期待された効用を欠如もしくは減少する」場合が瑕疵に該当することとなる。
そうすると、通常、建築基準法令に適合したマンションが建築されるということについて、契約上、売り主は保証をすることとなるし、消費者も当然、法令適合性を期待する。
したがって、建築基準法令に違反する耐震強度の偽装は瑕疵となる。
品確法第6条2項は、「新築住宅の建設工事の完了前に当該新築住宅の売買契約を締結した売主は、設計住宅性能評価書若しくはその写しを売買契約書に添付し、又は買主に対し設計住宅性能評価書若しくはその写しを交付した場合においては、当該設計住宅性能評価書又はその写しに表示された性能を有する新築住宅を引き渡すことを契約したものとみなす」と規定している。
蔵疲担保責任の具体的内容と無過失責任についてしたがって、性能表示付きマンションの場合、売り主は、設計住宅性能評価書に記載された性能表示等級のマンションを引き渡す義務を負い、その性能が達成されていない場合には、買い主に対して瑕疵担保責任を負わなければならないこととなる。
等級2以上のマンションの場合、その性能が確保されていないときには建築基準法のレベルをクリアしていても瑕疵担保責任が追及できるのであるから、性能表示付きマンションは購入者にとって、期待した高い性能が保証されるというメリットがあるというべきであろう。
瑕疵を除去することが、瑕疵担保責任の内容である。
通常は、補修工事を行うことになる。
ただし、瑕疵を除去することが不可能な場合、または理抗の除去を行うことによって契約の目的を達成できなくなるような変更が加えられてしまう場合には、買い主は契約の解除を主張することができる。
そして、この破抗担保責任のもっとも重要な点は、「無過失責任」であるという点だ。
無過失責任である以上、たとえ「一生懸命つくりましたので、不具合は見逃してください」と業者がいっても、責任を負いなさいということになる。
また、「耐震偽装を知らなかったので、責任を負いかねます」といったところで、責任は免れない。
この無過失責任を負うという点が、購入者にとって大事なのだ。
品確法部条は、「新築住宅の売買契約においては、売主は、買主に引き渡された時からm年問、住宅の構造耐力上主要な部分等の隠れた瑕疵について、民法第570条において準用する同法566条第1項並びに同法第634条第1項及び第2項全段に規定する担保の責任を負う」と規定している。
したがって、構造欠陥については、引き渡しから2年問、瑕疵担保責任の追及ができるのである。
よく、すべての瑕疵が凶年保証と勘違いしている人がいるが、構造欠陥と雨漏りなどの雨水の浸入瑕疵以外については、保証書などに記載された期間しか保証してもらえない。
建設業界というのは、もともとコンプライアンスの意識が低い業界だから、品確法の施行によって構造上の安全性を凶年ももたせなければならないという「当たり前」の事実に対し、非常に緊迫感をもったのである。
「まずい。
もっと良質なものを使わなければ」という意識が働いた意味では、一定の効果があったのであろう。
まちがいない。
その預庇担保責任の具体的内容と無過失責任についてしかし、品確法施行後も依然として欠陥マンションの事件は起こるし、今回の耐震強度偽装問題のような信じられない事件も起こる。
住宅・建設業界においては、法律で縛るよりも前に、コンプライアンスの意識を植えつけることが先である。
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